土地登记制度
当今世界各国的不动产登记制度,虽在具体做法上不尽一致,但大体可分为契约登记、权利登记和托伦斯登记三种基本制度。
(一)契约登记制度
契约登记制度由法国首创,故又称“法国土地登记制度”,英国、美国及我国的香港地区均采用这种土地登记制度。其主要特点为:
1、采用意思主义立法。土地权利变动当事人双方只要意思表示一致,订立了契约,就发生土地权利变动的法律后果,以契约为生效要件。土地登记只是对抗第三人的要件,即未经登记的土地权利不得对抗第三人。
2、采取形式审查主义。土地登记机关对土地登记申请不进行实质性审查,而只进行形式审查,完全按照土地登记申请人提交的文件资料予以审查,不过问土地权利是否真实等事项。
3、登记无公信力。已经登记完毕的土地权利变动事项,当有第三人主张其权利时,仍应按照实体法律决定该土地权利的归属。
4、登记无强制作用。土地权利变动事项是否登记,依当事人双方意愿,政府无强制要求。
5、登记簿的编成采取人的编成主义。由于不是强制登记,所以土地登记簿的编成不采用物的编成主义,即不是以土地为标准,而是以土地权利人登记的次序为标准编成。
6、不颁发权利凭证。土地登记机关只在土地登记簿上登记,不向土地权利人颁发权利凭证。
7、土地权利以动态登记为主。土地登记包括土地权利和土地权利变动事项的登记,仅对土地权利现在状态的登记为静态登记,对土地权利变动事项的登记为动态登记,后者为登记的主要状态。
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